经济查看网 尔子 陈月芹 2022年——大陆物企纵横本钱墟市的第8年，也是将载入行业史乘的主要节点。
根据碧桂园办事施行董事兼总裁李长江的说法，“2022年是碧桂园办事史乘上最容易的一年”，疫情防控以致办事老本剧增、有关行业墟市极端疲软，资金震动性空洞，财产增值办事及非业主增值办事的进步重要受限等。
这没有是一家之言，多少乎每家财产公司的2022年财报，都用了较大篇幅陈说企业筹备的困难以及行业崩溃的加剧。直到4月11日，还有恒大财产、新力办事、奥园强健、康桥悦糊口、佳源办事、鑫苑办事、彩糊口、旭辉永升糊口、力高强健糊口等9家物企年报难产。
这一年，受到多重压力的财产公司真正结束思虑“断奶”求生，不绝留正在靠收并购以及外拓一沓第三方项目公约来证实独立性，而是思虑若何没有依赖母公司，以至竭尽努力撇清以及地产行业的有关。
2022年4月，经济查看报推出了《财产神话还能讲多久？多组图表透视物企2021》，彼时，财产公司一经履历过市值缩水与估值降温的一番盘整以及洗牌。到了2023年，咱们指望用横向、纵向***标尺看53份财产年报，再追问——财产依然一门好买卖吗？
本文席卷以下实质：
1、被嫌恶的房地产上游
二、生意改变
1、返回老本行
2、社增新小说
3、都会办事涨潮？
4、商管“喷鼻饽饽”
5、科技赢利吗？
三、寻求有成本的领域
四、处事聚集型家产的老本大考
五、规范财产公司点评
1、内忧内患的2022——金科办事逼迫断奶式求生
2、核数师两次出走——近海办事理没有清的账
3、逆势进攻——以建发财产为代表的国资物企没有再低调4、财产老了，科技尚年老——万物云探路
1、被嫌恶的房地产上游
近多少年来，财产公司多夸大自身独立性繁华，例如经过努力外拓第三方生意，证实自身没有适度依附地产母公司新增委托面积、运送成本等。但本钱墟市每每给母公司领域靠前的财产公司更高的估值，由于这常常意味着一家财产公司他日领域、成本的可延续，而真正的独立第三方物企时常估值垫底。
到了2022年，世道变了。恒大财产134亿元资金被占用考察了局的颁布，解开了财产公司给母公司运送资金的个中一种操作：自2020年12月至2021年8月时期，恒大财产的6家从属公司经过8家银行，为多家第三方公司融资供给质押，最终将资金划转给中国恒大。
一家头部物企人士向经济查看网展示，大全体有地产母公司的财产公司都做了两件事，一是把财产算作荷包子；二是用地产的成本装到财产里去，把估值做大，让更多的钱进荷包子。
2022年地产下行导致全体地产公司没有更多成本运送给财产，而为了保地产公司，财产公司频频被“抽干”，须要时，多家房企一再演出卖财产救地产的戏码，惊起财产股股价以及估值“过山车”式下滑。
地产行业衰落，作用着财产公司的哪些财政数据？
万物云董事长朱保全正在致股东书中这样形容：“开垦商，这个财产公司传统的好客户，一下子变得捉襟见肘”，表示正在财政报表上则是新开盘减弱带来的前介生意与案场生意大幅下滑，新委托的开垦商未售空置房带来的财产费欠费推广，和有关应收账款推广，代销开垦商车位物业这门看似没有错的买卖一下子也岑寂了起来。
以上这些生意，正在财产公司过往的财政报表上，都是高毛利负担。
表1:2022年物企非业主增值办事支出
以开垦商为主要客户、撑持物企高毛利的非业主增值办事直采用到地产下行的阻滞。
已表露非业主增值办事红利数据的43家财产公司中，有25家的这项生意支出呈现下滑。
5家的非业主增值办事支出逾越20亿元，个中万物云(2602.HK)以29.35亿元居首，碧桂园办事(6098.HK)26.65亿元，保利财产(6049.HK)、中海财产(2669.HK)、绿城办事(2869.HK)正在20亿元以上。
从降幅上看，席卷金科办事(9666.HK)、领悦办事(2165.HK)正在内，8家财产公司的非业主增值办事支出同比下降超50%，减幅最大的是中奥抵家(1538.HK)同比削减了87%；第一办事(2107.HK)削减了82%，吉兆业美妙(2168.HK)削减78%，荣万家(2146.HK)、融创办事(1516.HK)、时期邻里(9928.HK)减幅超60%。
从减收的全部额度看，降得至多的是融创办事，其2022年非业主增值办事支出10.52亿元，比2021年削减了16.3亿元。其次是雅糊口办事(3319.HK)，同比削减11.4亿元至17.15亿元。
保利财产的非业主增值办事增添至多，增添了3.84亿元到2022年的21.95亿元。增幅上，都城佳业(2210.HK)这全体支出同比推广了115%，宋都办事(9608.HK)、宝龙商业(9909.HK) 、越秀办事（6626.HK）增幅正在40%以上。
开垦商客户捉襟见肘，非业主增值办事断崖式中断后，财产公司的这全体支出正在总营收的占比也周全下降，2021年吉兆业美妙的非业主增值办事支出占比为40%，2022年已降到13.4%；融敬佩务（2207.HK）也从44%降到25.3%，中奥抵家从51.9%陡降到1.5%。
分歧的财产公司进步的非业主增值办事多种各类。全部看细分生意，案场办事奉献的支出占大头，这一细分生意融创办事2022年支出5亿元，同比削减了7.32亿元；金科办事、正荣办事、融敬佩务、时期邻里的降幅逾越50%。
其余，工程办理办事上，荣万家、时期邻里削减了60%以上；前介以及委托前办事方面，金科办事削减了近1亿元；而正在磋商顾问生意上，融创办事的支出削减了4.6亿元，其次是绿城办事，削减了1.16亿元。
2022年，财产公司的非业主增值办事大伙毛利率约为26.23%，同比全线下滑，个中融创办事从35.6%降至10.5%，融敬佩务从32.1%降至8%，碧桂园办事也从40.9%降至13.6%，金科办事、宋都办事该项毛利率降幅也正在20%以上。
表2:截止2022年尾物企交易应收账款
因为出售遇冷，大度开垦商未售空置房委托，这全体财产费欠费推广，和有关方以及第三方迟延付款，导致财产公司应收账款激增，这正在2022年物企财报中尤为优异。
截止2022年尾，48家物企交易应收账款全体704亿元，而同期发觉的全数应收为2231亿元，可见这笔应收但未真正转化为支出的款项数额之大。
碧桂园办事的交易应收账款数额最大，共153.58亿元，同比增添了49%。个中，有17.31亿元来自有关方碧桂园团体，起因于第三方的应收账款高达142亿元，同比增275%。中骏商管（0606.HK）、新城悦办事（1755.HK）、兴业物联（9916.HK）、近海办事（6677.HK）的交易应收账款增幅正在100%以上。
向来源上看，华润万象糊口（1209.HK）来自华润团体的应收账款数额最大，为70.85亿元；其次是雅糊口34.24亿元，同比增125%。德敬佩务的有关方应收账款同比增幅达362%，新城悦办事、卓绝商企办事（6989.HK）、合景悠活（3913.HK）、近海办事的增幅也正在130%-190%间。而第三方交易应收账款上，华润万象糊口仅次于碧桂园办事，为85亿元，同比增添了150%。
将财产公司的交易应收账款以及整年支出做个对于比，更能看出这笔应收账款数额之大。个中，有6家物企截止2022年尾的交易应收账款占整年营收的一半以上，不同是建业回生活（83%）、融创办事（71%）、宋都办事（66%）、合景悠活（51%）、金科办事（51%）、德商产投办事（50%）。有19家的这一比重逾越1/3。尤为值得留神的是，荣万家截止2022年尾的交易应收账款为19.49亿元，比整年支出的19.11亿元还多。
这些躺正在财政报表中的应收账款并非不断没有变。2022年，房地产行业碰到震动性危急、新冠疫情频频和经济增速放缓等因素叠加，这会对于财产公司金融及公约物业的价值孕育作用。假设物企大幅计提减值，会直接导致当期成本下降、大伙物业缩水。
17家物企表露了2022年金融及公约物业减值折本净额：碧桂园办事计提了27.93亿元减值折本；其次是融创办事减值折本净额达13.47亿元，2021年该数值仅1.96亿元，年报注释这是出于束缚性准则，针对于有关方应收款项计提更多减值拨备；世茂办事（0873.HK）计提减值折本7.44亿元，个中主要因为有关方应收账款计提的折本从2021年的0.79亿元推广到5.74亿元。时期邻里该项减值折本净额为3.72亿元，同比暴增3464%。
表3:2022年物企金融及公约物业减值折本状况
房地产客户信贷告急推广，以致财产公司正在账务处置上加大了应收账款的减值拨备。正在应收账款方面，融创办事计提了17.17亿元减值拨备，同比剧增738%；金科办事计提10.47亿元，增幅1238%；雅糊口办事计提7.76亿元，增幅为136%；合景悠活以及碧桂园办事当期计提减值额度正在6亿元上下。
表4:2022年物企应收账款减值拨备状况
除了应收账款，向有关方供给贷款也有收没有回首的告急，需作减值拨备。
2022年7月31日，金科办事通告称，为让第二大股东金科控股渡过资金危急，向其借钱15亿元，年利率8.6%。该笔借钱分5次还清，第一次还款日为2023年1月20日，每次还款都有两个月的延期期。延期期届满后的失约资本为12.9%，按日计息。
到了2023年3月30日，金科股分未能正在延期期内了偿贷款，金科办事也发出催款函。金科办事正在年报中称，已对于贷款以及抵押品公正价值亏空打算金施行评估，并正在当期计提了1.2亿元的贷款减值拨备。
二、生意改变
返回老本行
大陆财产公司的主要生意线席卷根底财产办理与办事、社区增值办事、非业主（开垦商）增值办事、商业物管经营办事、都会办事/公建财产、科技/智能束缚规划等。
这个中，根底物管办事尤为是住房业态是财产公司的老本行，即靠收取财产费为业主、住户等供给“四保一服”办事。正在财产聚集上市期，普遍财产公司会更夸大其他多元生意创收增利的大概性，由于根底物管生意尤为是住房业态的成本率较低，空洞设想空间。
到了2022年，漫溢物企痛陈非业主增值办事支出受到阻滞的同时，“朴实”的根底物管办事起到了牢靠支出的“压舱石”影响。
表5:2022年物企住房根底物管支出
53家物企的住房根底物管办事（全体物企的统计口径含非住房业态）支出集体增添，仅中奥抵家微降0.7%。平衡增幅到达25.82%。根底物管办事占总营收的比重也有所进步，从51.68%升至54.5%，平衡毛利率约为19.5%，较2021年的23.13%小幅下降。
碧桂园办事的根底物管办事支出229亿元，稳居行业第一，占总营收55%以上；万物云则以148亿元排名第二；中海财产94.48亿港元，绿城办事94.46亿元。新指望办事（3658.HK）、德商产投办事（2270.HK)、东原仁知办事(2352.HK)增幅逾越50%。
宋都办事、金科办事、世茂办事、融创办事、碧桂园办事、万物云、华润万象糊口等物企这全体毛利率呈现下降。尤值一提的是，招商积余的住房物管毛利率终年熟行业内垫底，2021年为6.57%，远低于同期行业平衡值，但2022年逆势上扬到9.12%。
因为地产大客户延续出险，财产公司正在收并购上还要认准标的母公司的强健水准。金科办事提到，2022年花了400万元评估尽调了52个潜伏标的，但由于诸多标的及其有关方受地产宏不雅压力阻滞较大，尽调后发明较多重要课题，导致年内理论落地的收并购领域低于预期。
为此，金科办事正在2022年11月对于财产办理办事生意的拓展施行保养：将外拓要点转化到存量老盘上，收并购要点也结束聚焦正在没有地产有关方的第三方财产公司上。
社增新小说
非业主增值办事支出以及成本双降，而以财产费包干制为主的根底物管办事低毛利的现状近期没法改革，这种背景下，社区增值办事成为物企高毛利神话的主要撑持。
财产公司指望缭绕业主构建社区破费生态，正在社区空间里做与居住相干的破费办事，如抵家办事、家装美居、社区传媒、社区批发、房产经纪、空间经营办事、团餐、教训、养老等。也许说，财产公司正在运用手中的业主资源，试图做社区里的袖珍美团、贝壳、淘宝、广告公司等的贯串体。
表6:2022年物企社区增值办事支出
2022年，碧桂园办事的社区增值办事支出逾越40亿元，保利财产以30.64亿元排名第二，绿城办事、雅糊口办事逾越20亿元，而万物云、世茂办事、新城悦办事、华润万象糊口也逾越了10亿元。
理论上，因为社区增值办事的客户主要为C端业主，其筹备难度没有亚于主做B端开垦商客户的非业主增值办事，44家财产公司中有17家这全体支出没有逾越2亿元。
社区增值办事支出平衡增幅约12.8%，增幅最大的是金茂办事（247.3%），其次是招商积余（116%）、建发财产（87.3%）、滨江办事（79.3%）、华润万象糊口（73%）、华发财产办事（51.9%）。15家的社区增值办事支出同比下降，金科办事降77.8%，烨星团体降56%，融敬佩务、合景悠活、正荣办事降幅超40%。
而该全体生意的平衡毛利率为34.5%，同比2021年43.15%分明下降，但仍是多少大主交易务中成本率最高的一项。吉兆业美妙社区增值办事的毛利率最高（66.6%），碧桂园办事次之（53.5%），滨江办事（3316.HK）、以及泓办事（6093.HK）、建业回生活（9983.HK）、领悦办事、金茂办事（0816.HK)正在40%以上。
表7:2022年物企社区增值办事毛利率
都会办事涨潮？
从2017年万科财产试水“财产都会”办理模式，越来越多的财产公司走出小区、商场以及写字楼，把生意触角伸向景区、街道、停车场、地下管道等都会众人空间，一度到了哪家物企没有谈都会办事便显得过时于行业的水准。
碧桂园办事就是加紧告竣都会办事结构的选手，2020年下半年收买满国与东飞等后，其都会办事支出超过了社区增值办事，成为碧桂园办事的第二大营收生意。其2021年都会办事支出45.29亿元，同比增幅高达412.3%，但到了2022年，碧桂园办事新拓都会办事项目175个，却未带来分明的支出增添，整年告竣48.37亿元，增幅仅6.8%。
虽然入局者众，但今朝行业对于都会办事的范围、定义以及繁华远景仍莫衷一是，碧桂园办事经过满国康洁、福建东飞，从环卫渐渐切入都会办事；万物云启示了万物云城板块，保利财产提出“大财产”概念，朗诗绿色糊口则主要从城镇环卫动手，还有一大全体财产公司将都会办事雷同于公建业态的经营办理办事。
表8:2022年物企都会办事支出
从14家表露都会办事支出、毛利率的物企数据来看，都会办事共孕育营收115亿元，碧桂园办事以及保利财产（20.62亿元）加起来便侵夺了半壁山河，世茂办事、雅糊口办事这全体支出均逾越13亿元。
除浦江中国(1417.HK)、卓绝商企办事（公建财产）该项支出同比呈现下降，另外公司均录得较分明的增收。万物云2022年都会办事支出6.64亿元，同比增95.5%；雅糊口办事该项增幅为88.3%，世茂办事、时期邻里的增幅也正在60%上下。
对付都会办事增添降速课题，碧桂园办事CFO黄鹏正在业绩会上说出了对于都会办事生意繁华的考量，“城服方面也会是发展的，这个生意轻微有点花钱，本钱支付会大一些，回款会慢一点，思虑到现金流压力以及它的发展平定，我指望它发展速率慢一些，走得更稳一些”。
都会办事须要万古间的参预以及经营，且今朝来看成本率偏低。已表露都会办事单项毛利率的7家物企中，苏新办事的毛利率居首（24.8%），雅糊口办事（19.3%），碧桂园办事（18.8%）排列二三，世茂办事、卓绝商企办事（公建财产）、银城糊口办事正在10%-13%区间。万物云的都会办事毛利率垫底，仅8.2%。以上7家物企的都会办事毛利率均远低于其大伙毛利率。
表9:2022年物企都会办事毛利率
商管“喷鼻饽饽”
从财产股市盈率崩溃了局也许看出，本钱墟市更乐于给商管财产占比更大的公司更高的估值，即使是正在估值热潮分明消褪的2022年，“商管派”财产公司的估值照旧更为抗跌。
表10:2022年物企商管生意支出
29家财产公司表露了商管业态的支出、毛利率水平。从支出上看，招商积余以115.54亿元遥遥跨越；万物云（75.45亿元）位列第二，雅糊口办事（58.57亿元）、中骏商管（39.58亿元）、华润万象糊口（39.27亿元）比较靠前。
疫情以及地产下行周期下，商管支出大伙同比均完结正增添，平衡增幅到达27%。仅6家呈现下滑，不同是建业回生活（-44%）、华发财产办事（-18.20%）、苏新办事（-9.70%）等。
其余，2022年商管业态的高毛利个性没有被撼动，大伙毛利率为54%，同比2021年的45%还呈现较大幅增添。个中建业回生活毛利率高达77.3%，融创办事（68.9%），新指望办事（63.4%），星盛商业（55.7%）。建发财产于2022年首度录得商管业态支出2400万元。
表11:2022年物企商管生意毛利率
科技赢利吗？
2018年以来，多家财产公司掀起更名潮，纷繁正在名字加上“才干”、“科技”等标签，筹备上也参预较大资金研发才干财产系统，进步办事效用，升高人工以及内部经营老本等。
表12:2022年物企科技生意支出及毛利率
有7家物企表露了科技相干生意的红利数据。2022年，万物云的科技板块——AIoT（人工智能物联网）+BPaaS（生意过程即办事）完结支出23.78亿元，同比增添近29%，科技支出正在总营收占比凑近8%；绿城办事该全体支出4.89亿元，增幅122%；第一办事的特点生意绿色人居束缚规划也没有逊色，支出1.63亿元，同比增添16.8%。
而时期邻里、吉兆业美妙、金科办事、新大正(002968.SZ)的科技相干生意支出同比呈现负增添。金科办事正在年报中注释，鉴于房地产行业蒙受严肃的震动性危急，全体政企客户也因宏不雅因素蒙受较大压力，所以公司阶段性缩减了向全体回款容易的开垦商以及政企客户的才干案场、软件开垦以及才干束缚规划等生意，该项支出下降66%至0.83亿元。
支出没有牢靠，且研发参预较大，使得全体财产公司永远缩减科技生意的参预以及进步。时期邻里2022年保养了智联科技办事的生意组织，反应正在报表上则是该项毛利率从2021年的16.1%降至6.9%。
三、寻求有成本的领域
正在过往的周期中，财产行业夸大“领域为王”、面积争霸，由于具备特定领域的公司也许合并办理区域，升高老本、进步办事效用，这是物企早期高举收并购大旗喊出的口号。
以后，财产公司结束讲新的小说：没有能只盯着两三块的财产费，而是要缭绕客户进步各种增值办事，做大营收，社区O2O、大数据、物联网结束如火如荼进展。这时期，恒大财产等漫溢公司以较高的估值猖狂进步收并购，热心于领域倍数增添地“秀肌肉”。
到了2022年，收并购热潮熄火，财产公司没有再寻求单纯的面积增添。
如保利财产董事长吴兰玉正在年报中所说，“财产行业的增添办法正由领域扩充转向以内生式增添为主”，非居业态拓展逐渐成为拓展墟市的主力军。
这一年，行业龙头万物云的第一份年报都没有表露正在管以及合约面积数字。53家已表露财报的物企中，除了万物云、浦江中国、润华办事，残余的50家总正在管面积逾越55亿平方米。
碧桂园办事仍以8.7亿平方米坐稳领域第一之位，保利财产年内增添超1.1亿平方米，逾越雅糊口跃居第二。53家财产公司的正在管面积大伙增速从2021年的53%降至25%。
表13:2022年物企领域
表14:2022年物企交易支出
2022年，53家财产公司共完结营收约2430亿元。碧桂园办事年度营收再改革高，为414亿元；第二名万物云301亿元，雅糊口办事、绿城办事、保利财产、招商积余（001914.SZ）、中海财产、华润万象糊口共8家公司营收越过百亿大关。
即使各家公司极尽夸大往昔一年的困难，但7成公司均完结了支出同比正增添，金茂办事以61%的增幅位列第一，建发财产(2156.HK)、碧桂园办事、滨江办事、以及泓办事、华润万象糊口、中海财产支出涨幅逾越30%。53家财产公司2022年营收平衡增幅为10%，较2021年的48%大幅下降38个百分点。
有16家物企支出呈现负增添，吉兆业美妙同比降幅超33%。除深财产为国企背景外，荣盛繁华旗下荣万家、金科办事、正荣办事、建业回生活、融创办事、融敬佩务、时期邻里、弘阳办事(1971.HK)等多是母公司已出险的有关财产公司。
除了放缓收并购措施，一些物企还正在成心掌握新增正在管项目，以至积极加入全体项目。
比如金科办事，一是锐意掌握了对于新委托项想法拓展节奏，整年新增正在管面积同比减半，新增面积近8成起因于第三方；二是评估高速繁华期积聚下来的低质效、低收缴率以及高奉献的项目，做系统性登场，整年撤局面积278万平方米，以避免项目延续低成本，或只要成本而没有现金流入的征象。
表15:2022年物企净成本、净利率改变
53家物企2022年共完结了147亿元净成本，碧桂园办事、华润万象糊口逾越22亿元，但有6家呈现折本，不同是金科办事、世茂办事、融创办事、正荣办事、时期邻里、鸿坤团体旗下的烨星团体(1941.HK)。
营收平衡涨幅逾越10%的另部分，是53家物企净成本大伙下滑，平衡降幅到达26.41%，近6成财产公司净成本同比负增添，金科办事以-270.84%垫底，从2021年红利6.93亿元转为折本18.4亿元；烨星团体、正荣办事跌幅超250%，其余世茂办事、时期邻里、融创办事净成本跌幅逾越130%。
国企财产主要扛起了牢靠行业大伙净成本增添的大旗，金茂办事增91%，北都城建旗下都城佳业增添84%，建发财产增添56%。吉兆业美妙也结束止亏，2021年其归母净成本下降近75%，2022年完结了56%的正增添。
表16:2022年物企毛利率
2022年，53家物企平衡净利率为7.6%，同比下降43%。
商业物管以及经营板块支出占较为大的公司净利率集体靠前，如星盛商业(6668.HK)、华润万象糊口、中骏商管、宝龙商业、越秀办事，均正在17%以上。个中，星盛商业净利率排名第一，为26.51%；祈福糊口办事(3686.HK)、滨江办事均超20%。
以及领域、营收呈现出的队形没有尽不异，头部物企的净利率多低于行业平衡值，如碧桂园办事、万物云、招商积余、绿城办事，净利率正在4%-6%区间。
有13家物企净利率逆势同比微涨，祈福糊口办事涨6%，金茂办事涨2.19%，和新指望办事、第一办事、保利财产、招商积余、建发财产、都城佳业等。
大全体财产公司没有再只满意于呈现支出以及领域增添，李长江正在碧桂园业绩会上称，2022年的支出以及成本虽然从一致值上完结了增添，但增添速率分明放缓，稀奇是成本增添没有完毕预期。
即使行业正在生意筹备方向等方面生存翻脸，但也变成了特定的共鸣：要寻求有价值的面积增添，成本以及筹备性现金流的主要性高于领域。
表17:2022年物企筹备性现金流净额
算作企业筹备的“血液强健指数”，筹备性现金流，从特定水准上也许查抄上市公司“有钱”的可靠性，是验证净成本“含金量”的主要目标。假设筹备震动现金流呈现极度，即使账面成本再高，也意味着财政环境以及筹备根底面大概亮起红灯。
普遍财产公司未正在业绩讲述中表露筹备性现金流数据。据经济查看网统计，13家已颁布该数据的财产公司中，碧桂园办事的筹备性现金流入净额最高，为33.21亿元；万物云为27.56亿元，这两家的筹备性现金流入净额不同同比削减了0.9亿元、0.8亿元。
绿城办事2022年筹备性现金流净额为6.95亿元，同比削减5.7亿元，是已颁布该数据的财产公司中下降至多的；建发财产2022年筹备性现金流净额4.96亿元，同比削减近4亿元。
席卷朗诗绿色糊口、新大正等3家物企的筹备性现金流净额有所增添，个中增添至多的是招商积余，其筹备性现金流入净额达9.95亿元，同比正增添近3亿元。
表18:谁是物企现金大户？
53家物企正在手现金累计到达1097亿元。万物云手握133亿元，可谓“现金大户”，其次是华润万象糊口（126亿元）、碧桂园办事（112.16亿元）均超百亿，保利财产以89.56亿元居第四。
尤为值得留神的是，近海办事2022年期末现金及现金等价物约4.72亿元，一年内削减了20.43亿元。
四、处事聚集型家产的老本大考
52家物企中，仅8家的筹备/办事老本有所下降，不同是荣万家、祈福糊口办事、建业回生活、正荣办事、金科办事、融敬佩务等。荣万家对于出售老本下降的注释为“支出下降，老本相映先削减”，换成更艰深的表达则为，老本下降缘由主假如办理领域以及生意中断导致，而非办事效用选拔。
表19:2022年物企筹备老本
从增幅上看，52家物企的老本平衡增幅为17.42%，而营收增幅仅10.03%，老本下跌延续挤压财产公司的成本，成为每个物企必需重视的难题。
须要稀奇留神的是，金茂办事的老本增幅（63%）排名第一，碧桂园办事（56%）位列第二，但因为领域差异，金茂办事的老本仅17亿元，而碧桂园办事高达311亿元。这也意味着，仇家部财产公司而言，更为急迫地须要束缚进步办事效用、升高大伙老本课题。
同期，万物云的老本258.8亿元，仅次于碧桂园办事，中海财产、保利财产、招商积余、雅糊口办事、绿城办事的老本均正在百亿以上。52家物企总老本累计1870亿元，而发觉的总营收为2430亿元。
面对于毛利率下滑，碧桂园办事办理层正在业绩会上注释，老本高升主要缘由是人工老本的推广。2022年的营收推广了43%，但人工老本推广了53%。
除了防疫参预、耗材等因素以致老本升高，新大正、银城糊口办事(1922.HK)等公司正在年报中提到2022年社保基数保养对于老本作用较大。新大正归纳了4个作用公司2022年业绩目的完毕的主要因素，个中一个就是年内公司大本营重庆的每月社保基数从2800元进步到3970元，导致年内重庆区域项目老本推广了2700万元。银城糊口办事也提到，江苏省的最低待遇规范推广了13%，社保基数经两度上调后推广了26%，导致职工老本大幅推广。
表20:2022年物企雇员数目以及薪酬状况
有48家财产公司表露了2022年的雇员数目以及薪酬/职工老本数据。
48家物企的财产从业人员累计约92万人，同比至多推广了4.3万人。碧桂园办事可谓财产“大厂”，2022年公有22.78万名职工，同比推广了超4000人，年内职工薪酬付出便到达162亿元。
2022年内，34家物企职工人数同比增添，华润万象糊口的职工数目猛增近1.16万人至逾越4万人；雅糊口办事推广7499人至9.51万人，行将冲线10万人大关；绿城办事、中海财产的增员数目不同为5205人、6852人。
尚有7家有所减员。减员数目最大的是融创办事，一年间削减了10194名职工；其次是万物云（9.79万人），削减了9015人；时期邻里削减1140名职工，正荣办事削减837人，另外物企仅呈现两位数以下的减员。
万物云的减员正在其讨论之内。近5年来，万科财产延续驱策保安、财会出纳员等职工换岗，节俭单反复的处事岗亭，向本领型、社会以及情绪沟通型的岗亭转型。了局来看，万物云的职工数目呈现较大幅度的削减。
经过薪酬老本以及雇员数目的比值，也许估算财产公司的人均年薪或用功老本约为6.71万元。个中都城佳业的人均年薪为20.53万元，行业第一；金茂办事以19.13万元次之，烨星团体以及金科办事正在16万元以上。
表21:2022年物企人效比
而贯串营收数据，47家物企的人效比均值为31.5万元。金茂办事的人效比最高，为93.2万元/人；其次是都城佳业（75.16万元/人）、星盛商业（68.04万元/人）、祈福糊口办事（60.79万元/人）、兴业物联（56.32万元/人）、建业回生活（51.73万元/人）。山东润华办事的人效比为7.9万元/人熟行业垫底。
头部物企中，雅糊口办事、建发财产、滨江办事、越秀办事等的人效比低于行业平衡水平。
五、规范财产公司点评
内忧内患的2022——金科办事逼迫断奶式求生
2020年11月17日，金科办事踩正在财产股估值升高期正在港上市，仅一年后，引入策略投资者博裕本钱算作二股东。到了2022年7月，正在金科股分走到出险边缘时，金科办事挺身而出，给其15亿元有抵押贷款，最终由于金科股分没能如期了偿，这笔钱成为了每日计息、收回遥遥无期且必需减值拨备的应收款。2022年9月，博裕本钱要约收买一跃成为大店主，原母公司金科股分落空控股权。
上市仅两年多，金科办事一经履历了多少轮跌宕震动。其2022年的财政讲述是历年书页至多、表露最和婉的一份，处处展示着“难”字。
从了局来看，整年营收下降16%，四大生意毛利率全线下滑，且下滑幅度熟行业内靠前；年内折本18.4亿元（降幅271%），筹备线现金流入削减了12%；当期对于此前大举收并购的客户联系以及商誉产生了摊销及减值3.05亿元。应收账款减值超10亿元，减值幅度为1238%。
内忧源于母公司以及自身生意组织。2019年-2022年间，占支出大头的物管生意中，虽然起因于金科团体及其联营企业的正在管面积占比从52%延续下降到43%，但来自有关方的物管支出占比从2019年的65%降到2021年的44%，2022年又反升到53%。金科办事成心经过外拓以及收并购，削减对于母公司的依附，但数外传明：金科团体照旧是金科办事支出的主要起因。
2022年疫情防控延续、住房地产行业承压、金科团体债务压顶的状况下，金科办事的多项生意毛利率下滑，比如对于空置财产费、车位办理费大幅贬价，川渝墟市呈现大面积防疫封控导致极度的人工耗材老本下跌，非业主增值办事下降，旅行、美居等社区增值办事子板块因封控以及破费须要削弱均阶段性憩息，科技生意毛利也因有关方而削减6成以上……
2023年，金科办事到了必需断奶求生的节点，金科股分很难再源源不停供给委托面积以及公约支出，所以它瞄准了存量老盘外拓以及第三方物企收并购算作新的领域增添引擎。
新的多元股权组织也会迎来新场合。博裕投资代表吴晓力坐到了金科办事业绩会台前，示意金科办事以及大全体上市物企没有一律，“金科办事本来是一个真正独立的第三方财产公司”。博裕是大股东，金科是二股东，办理层是三股东，“一方面，博裕算作永恒投资人，而今又是第一大股东，正在公司处置、财政把控方面会矜重把关；另一方面，办理层集体好处、公司永恒好处和公司永恒市值牢牢绑定，也许（激发他们）带领公司延续稳重繁华。”吴晓力展示他日没有破除引入新的资源型股东的大概性。
核数师两次出走——近海办事理没有清的账
近海办事的2022年财报，使得两任核数师相继辞任。
2022年12月2日，普华永道发布辞去近海办事2022年财政讲述的核数师身份，该职由范陈会计师行且自接任。而正在2023年3月31日表露的年报中，范陈会计师行附上了长达3页的保全观点书，提醒相干告急。
范陈会计师行审计时发明，2022年内近海办事向有关方以及第三方支拨多笔可退还按金，不同是42.64亿元以及18.85亿元，两方年内已退还了42.45亿元以及17.9亿元。
对于此，范陈会计师行提出两个疑问：一是近海办事进取述方支拨资金及收回资金的商业缘由；二是近海办事向有关方垫付多笔非合约性资金的商业缘由，和这些应收账款的预期信贷折本，这些是否契合公司相干内控战术以及合规要求。
范陈会计师行示意，截止期末，核数师仍没有取得适合的考查证据，以证实前述买卖的商业本性，以说明前任核数师对于上述买卖的惦记取得束缚，也没法确认买卖对于手向近海办事了偿未结余的财政势力，和大额预支款项以及应收账款根据账面值如数收回的大概等。
除了多笔没有明资金买卖，范陈会计师行还提醒了近海办事延续筹备相干的远大没有决定性。年内，近海办事正在手现金削减20.43亿元，筹备震动现金净流出440万元，投资现金净流出17.07亿元，融资现金流出2.92亿元。而期末震动负债17.36亿元，现金总数仅4.72亿元。震动物业席卷近22亿元的应收款，这个中63%起因于有关方。
范陈会计师行以为，相干有关方的按金还有6.27亿元未结清，多个事项生存远大没有决定性，大概对于近海办事的延续筹备才略孕育远大寻衅。
近海办事的危急并非来自自身筹备层面，其2022年营收完结正增添，四项主交易务支出均录得增添，毛利率微降4%至24%，没有过净成本呈现超8成的降幅，但仍没有至于折本。如核数师所表露，其主要正在与有关方以及第三方的资金交往商业缘由没有明。年内，近海办事正在金融及公约物业上计提了4.83亿元的减值，同比增235%；一年内削减了超20亿元的现金，是当期净成本的26倍。
近海办事办理层也正在年报中说明，已委派一位财政顾问就前述核数师提出的保全观点实质施行独立审视。独立审视的了局再现：“该买卖呈现潜伏没有按照上市法则的相干规矩。”近海办事示意已索求公法观点，核实相干会计弊端和整理（如须要），作进一步通告。
2月27日，雅糊口办事也通告称，普华永道于公司年度业绩审计前辞任。
逆势进攻——以建发财产为代表的国资物企没有再低调
纵不雅2022年物企年报，多家国资背景的上市财产公司正在营收以及领域增添、多元生意扩展等方面展现亮眼。
营收增幅上，金茂办事、建发财产、中海财产、越秀办事、都城佳业、华发财产等排名靠前。16家物企营收同比呈现负增添，个中10家为已爆雷的地产母公司旗下财产板块，受到分明缠累。
这一背景下，近两年正在地产开垦上较保守拿地扩展的建发团体，结束延续为建发财产供给特定的正在管以及合约面积，正在财产办理办事、非业主增值办事等生意上牢靠地奉献全体支出。2022年建发财产总支出23亿元，42%的同比增幅正在53家物企中排名第二。
个中，一切主交易务均录得30%以上的增添，住房物管办事增添34.6%，社区增值办事增添87.3%；连行业集体凋敝的非业主增值办事生意也录得近40%的增添，建发财产注释这受害于有关方以及单干地产商开垦的项目推广。大伙毛利率23.4%微降1.6%，但净成本增添了56%，对于比同业均属于逆势增添。
2022年，建发财产还拓展了商业物管经营办事，支出2400万元，丰硕生意组织。
43家表露非业主增值办事单项红利数据的物企中，6成呈现负增添，而残余的18家中有11家是央企、国企背景的财产公司。
财产老了，科技尚年老——万物云探路
正在一切财产公司中，万物云一致算得上一个异类，例如挺直独行的气鼓鼓质，没有拘一格的作派，还时常带着试图鼎新整体财产行业的决心。连财政报表的生意分类、口径都没有走大凡路，分成社区空间居住破费办事、商企以及都会空间分析办事、AIoT+BPaaS束缚规划办事共3大类型、8个分部，很难找到可一一对于标的同业。
只以及2021年的自身比，万物云8个生意分部中，其他社区增值办事、非业主增值办事、都会办事的2022年支出呈现下降，毛利率上，仅AIoT束缚规划同比增添，另外7个生意分部均分歧水准下降。
个中有开垦商大客户延续爆雷、地产出售没有景气鼓鼓、住户破费心愿削弱等方方面面缘由，这是万物云以及一切财产公司都必需面对于的主观外部因素。“时期的企业，一定得接受住时期的浸礼。”朱保全正在致股东书中这样说，并对于往昔一年地产行业蒙受撼动，对于各项生意进步的阻塞、对于行业的大伙冲刷流露出坦然立场。
正在财产行业方兴未艾之时，万物云就为冰山下的危急提早做好铺垫：延续升高与母公司有关买卖的比重，从2019年结束就为了对于冲生意起因简单的告急，实验多元客户结构，比如商写财产、当局都会办事等。
从8个生意分部对于总营收的奉献水准来看，住房财产办事占49.2%，商写业态的办法设施办理办事占到了25%以上，即万科财产以及万物梁行是奉献支出主力，但用“财产公司”、“商管公司”来先容万物云仍显得以偏概全。
朱保全正在良多秘密场地，都更承诺先容万物云是一家科技公司。上市第一份年报，万物云的科技支出到达23.78亿元，增添率到达28.5%，
万物云的科技意图，并不绝留正在开垦一个只可用来揭示、却没有能理论为公司便宜、增收的软件或平台，而是颇为急切地指望用本领、算法，利用到正在管项目中去，束缚财产繁复场景下办事过程没有易规范化的难题，和束缚内部绝对级别工单/义务的散发，削减贵重的一线人工去做简捷反复处事。
科技没有是终点，本来现大局大概是借助科技的力气，打造两个生态——正在街道空间里做蝶城+，正在园区以及企业之间做企服+。
那么，科技是须要的吗？没有科技，“蝶城+”只可是多种业态的简捷拼接，走过40余年的财产行业很难走出处事聚集型家产老本延续爬坡的窘境，而万物云是个中一个探路者。
版权证实：以上实质为《经济查看报》社原创造品，版权归《经济查看报》社一切。未经《经济查看报》社授权，严禁转载或镜像，不然将照章追查相干动作主体的公法负担。版权单干请致电：【010-60910566-1260】。
陈月芹经济查看报尔子
资深尔子都会与没有动产消息焦点华南组担任人消息线索请关连：chenyueqin@eeo.com.cn